Immobilien versteigern – der Makler kann das

In diesem Beitrag berichte ich von meinen Erfahrungen mit dem Thema Immobilienversteigerungen. Ich stelle die verschiedenen Formen der Versteigerung vor und teile mein Wissen in dem Bereich der Auktion mit dir.

Aber mal ganz von vorne. Normalerweise funktioniert der Verkauf einer Immobilie durch das Zusammentreffen von Käufer und Verkäufer und der Einigung über einen Kaufpreis.

Was ich hier in nur einem Satz darstelle, ist in der Realität ein viel umfangreicheres Unterfangen, als sich die Verkäufer der Immobilie oftmals vorstellen. In einem anderen Beitrag werde ich über die einzelnen Schritte des Immobilienverkaufs berichten.

Die Versteigerung von Immobilien – welche Formen gibt es?

Wenn ich mit Freunden oder Kunden über die Möglichkeit der Versteigerung von Immobilien spreche, fällt relativ schnell das Wort Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung. Besonders seit der Darstellung von Immobilienversteigerungen im TV hat sich das Bild des schnellen Schlagabtauschs vor Ort bei der Immobilie gefestigt. Ich kann dir jedoch sagen, dass es keineswegs so ist.


1. Zwangsversteigerung

Das Thema Zwangsversteigerung ist äußerst umfangreich. Ich werde hierzu noch einen eigenen Beitrag verfassen. Vorab kann ich jedoch schon mal das Wesentliche darstellen.

Die Zwangsversteigerung kommt in Deutschland in genau zwei Fällen vor.

Fall 1: Der Eigentümer der Immobilie hat Schulden, welche er nicht beglichen hat. Einer oder mehrere Gläubiger haben dann nach einem längeren Verfahren das Recht auf das Eigentum, also die Immobilie zuzugreifen. Dies geschieht über das Zwangsversteigerungsverfahren durch das zuständige Amtsgericht.

Fall 2: Die Immobilie gehört mehreren Eigentümern. Einer der Eigentümer möchte seinen Anteil verkaufen, der oder die weiteren Eigentümer möchten ihren Anteil an der Immobilie jedoch behalten. Oder die Eigentümer haben eine grundsätzlich voneinander abweichende Vorstellung über den zu erzielenden Kaufpreis der Immobilie.

In all diesen Fällen besteht ebenfalls wie in Fall 1 die Immobilie durch das zuständige Amtsgericht versteigern zu lassen.

Grob beschrieben läuft eine Zwangsversteigerung immer nach dem gleichen Muster ab. Das Amtsgericht veröffentlicht zumeist in der Presse und im Internet Termine mit den anstehenden Versteigerungsterminen. Hier steht auch immer das Aktenzeichen, das zu diesem Termin gehört.

Notier es dir gut!

Mit dem Aktenzeichen fährst du noch vor der Zwangsversteigerung zu dem Amtsgericht, bei dem die Zwangsversteigerung stattfinden wird. Die Öffnungszeiten erfährst du auf der Homepage des Gerichtes. Du hast die Möglichkeit mit Hilfe des Aktenzeichens das Gutachten zu der Immobilie einzusehen, welche versteigert wird. Nutze diese Möglichkeit und informiere dich so gut es geht über alle wesentlichen Eigenschaften.

Der Termin der Zwangsversteigerung wird immer weitgenug im Voraus bekannt gegeben. Ebenso wie der genaue Ort, also der Sitzungssaal und die Anschrift des Amtsgerichtes, wo die Versteigerung stattfindet. Am Tag der Zwangsversteigerung treffen sich alle an der Immobilie interessierten im Sitzungssaal.

Der Rechtspfleger (bei mir waren es fast immer Frauen) eröffnet nach einigen Hineweisen das Bieterverfahren. Nun hast du 30 Minuten Zeit dein Gebot abzugeben. Es gilt gewisse Wertgrenzen einzuhalten. Wichtig sind die 50% und 70% Grenzen. Liegt dein Gebot im ersten Versteigerungstermin der Immobilie darunter, wird dir der Zuschlag nicht erteilt.


2. Freihändige Versteigerung

Jetzt kommen wir zu dem für mich interessantesten Verfahren, der freihändigen Versteigerung. Was kaum jemand weiß ist, dass es nicht nur das amtlich durchgeführte Versteigerungsverfahren gibt. Die freihändige, oder auch freie Versteigerung genannte Methode findet unabhängig vom Amtsgericht statt. Es gibt auch keine festgelegten und starren Regeln für den Ablauf des Verfahrens. Nun schauen wir uns die freihändige Versteigerung mal von Beginn aus an.

Als Immobilienmakler ist mir diese Methode der Vermarktung etwa 2018 wirklich bewusst geworden. Seitdem habe ich bereits einiges an Erfahrung in dem Gebiet sammeln können und die Verwaltung des Verfahrens sowohl für Käufer, als auch Verkäufer transparenter und angenehmer gestalten können.

Die freie Versteigerung findet, wie der Name bereits vermuten lässt, frei statt. Das bedeutet, dass ich als Makler die Rolle des Auktionators einnehme. Die ersten Schritte der Vermarktung der Immobilie unterscheiden sich nicht von der normalen Maklertätigkeit. Es werden alle relevanten Daten zu dem zu versteigernden Objekt erhoben. Dokumente werden eingeholt, aufbereitet und digitalisiert. Fotos von Objekt und Umgebung, meistens auch Drohnenaufnahmen von oben werden angefertigt und das Exposé geschrieben. 

So weit, so bekannt. Der erste Unterschied zum regulären Angebotsprozess in der freihändigen Versteigerung beginnt bei der Besichtigung der Immobilie. Ich biete für alle Bietinteressenten im Voraus festgesetzte Termine zur gleichen Zeit an, achte jedoch darauf nich mehr als 5 angemeldete Parteien bei einem Termin einzuladen. Gibt es schon mehr Interessenten, folgt für diese wenig später eine weitere Besichtigung.

Wir erinnern uns, bei der Zwangsversteigerung hat man in der Regel nicht die Möglichkeit die Immobilie vor Ort zu begutachten. Es ist tatsächlich in fast 90% der Fälle so, dass nicht mal Innenaufnahmen von Gebäuden existieren. Bei der freihändigen Versteigerung jedoch hat jeder Interessent die Möglichkeit so ausführlich und genau wie gewünscht die Immobilie unter die Lupe zu nehmen.

Dadurch, dass mehrere Bietinteressenten zur gleichen Zeit im Objekt sind, entsteht eine ganz eigene Dynamik. Immer wieder erlebe ich es, dass sich die eigentlich in Konkurrenz um die Immobilie befindlichen Interessenten miteinander austauschen. Zugegeben, ich kann während meiner Tätigkeit nicht jedes Detail über das Objekt entdecken und bin auf eine gute Informationslage durch den Verkäufer angewiesen.

Während den Besichtigungen erhalte ich noch einige nicht offensichtliche Hinweise zu dem Objekt durch die Bietinteressenten, da sie sich ja untereinander austauschen. Somit wächst der Informationsgehalt und die Interessenten können sich noch mehr mit der Immobilie auseinandersetzen.  Ich sehe hierin einen großen Pluspunkt.

Natürlich möchte ich die Immobilie verkaufen, denn von der Provision lebe ich. Es hat für mich langfristig jedoch keinerlei Vorteil, wenn der Käufer nach dem Kauf unzufrieden ist. Aus einem zufriedenen Käufer generiere ich regelmäßig einen mit Vertrauen an mich herantretenden Verkäufer.

Ab dem Zeitpunkt der ersten Besichtigung beginnt das Versteigerungsverfahren. Während sich bei der amtlichen Versteigerung alle Interessenten zu einem festgelegten Termin im Gerichtsgebäude einfinden müssen, funktioniert dieser Prozess bei der freien Versteigerung erheblich komfortabler.

Jeder Bietinteressent kann sich nach der Besichtigung noch ein Mal ausführlich Gedanken zu der Immobilie machen, die Fakten checken und Gespräche mit Freunden, Familie und vor allem Banken führen. Während dieser Zeit sollte der Bietinteressent sich klar werden, wie viel ihm die Immobilie Wert ist.

Zur Abgabe des Gebotes im Rahmen der freihändigen Versteigerung reicht es bei mir vollkommen aus eine E-Mail mit dem maximalen Kaufpreis an mich zu schicken. Wenn alle Erstbesichtigungen durchgeführt wurden, biete ich noch ein bis zwei weitere Termine für die bisherigen und neu hinzugekommenden Bietinteressenten an.

Manchmal kommt es durchaus vor, dass es sich Bieter anders überlegen und ihr Gebot zurückziehen. Das ist natürlich ärgerlich für mich, da ja bereits viel Arbeit im Versteigerungsprozess steckt, aber gehört nunmal dazu.

Ich erstelle nach Eingang der ersten Gebote für die Immobilie ein internes Ranking. Plätze 4 und abwärts bekommen von mir eine Nachricht, dass sie nicht unter den top 3 Bietern sind.

Platz 1 – 3 teile ich mit, dass sie gut im Rennen um die Immobilie liegen, verrate jedoch nicht die genaue Platzierung im Ranking. Jeder Teilnehmer hat nun die Möglichkeit sein Gebot im Rahmen der freihändigen Versteigerung zu überdenken und gegebenenfalls nachzubessern.

Diese Bieterrunden wiederhole ich nur zwei bis drei Mal. Bei der ersten Gebotsabgabe tasten sich die Interessenten meistens zögerlich vom Mindestgebot ausgehend nur langsam nach oben. Danach gewinnt der Prozess recht schnell an Dynamik und die wahren Maximalgebote der Bieter werden erreicht.

Ich bin ein großer Fan der freihändigen Versteigerung als Vermarktungsmethode. Meine Interessenten erhalten vielfältige Informationen und können sich an ihr Gebotslimit herantasten.

Als Immobilienmakler kann ich die gewonnenen Erkenntnisse aus dem Verfahren für die nächsten Vermarktungsaufträge nutzen. Und der Verkäufer erhält den tatsächlichen Marktwert seiner Immobilie.

Dass sich der Marktwert einer Immobilie ganz einfach aus den Angeboten bekannter Immobilienbörsen im Internet ableiten lässt, ist natürlich absoluter Quatsch. Zu dem Thema Marktwert und Martkwertfindung werde ich noch einen eigenen Beitrag schreiben.

Nach Ende der Bieterrunden steht ein Höchstgebot fest. Dieses Gebot leite ich an den Verkäufer weiter. Dieser hat nun die Möglichkeit das Gebot anzunehmen, oder aber auch abzulehnen. Letzteres sollte in der Regel nicht passieren, denn höher wird der Gebotspreis nicht oft.

Sind sich Verkäufer und Käufer nun also einig, läuft der Verkauf wieder wie bei einem normalen Immobilienverkauf weiter.

Die Daten aller Beteiligten und der Immobilie werden an einen Notar weitergeleitet. Dieser erstellt den Kaufvertragsentwurf. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar ist der gesamte Prozess beendet.

Ich habe einen glücklichen Käufer und einen nun einen mit dem bestens Verkaufspreis ausgestatteten Verkäufer.

Wenn alle Beteiligten mit einem guten Gefühl aus dem Büro des Notars gehen, habe ich meinen Job gut gemacht und mir die Courtage redlich verdient.